Kies een architect
De eenvoudigste manier om een architect te kiezen is surfen op het internet. De kans dat je de architect van je dromen vindt wordt echter groter als je grondiger te werk gaat.
Informeer bij familieleden, vrienden, kennissen, collega's en vaklui naar hun ervaringen met hun architect. Doorblader tijdschriften en andere publicaties. Hou je ogen open als je de baan op gaat en bel eventueel aan als je een woning ziet die je bevalt om de naam van de architect te vragen. Je kunt ook deelnemen aan initiatieven ter promotie van kwaliteitsvolle architectuur zoals 'Mijn Thuis Op Maat' en 'De Renovatiedag'.
Een andere vraag die je je moet stellen is of je met een groot architectenbureau of met een individueel werkende architect aan de slag wil. Een bureau kan zelf voor meer onderdelen instaan, terwijl een individuele architect voor een persoonlijker contact kan zorgen. Kiezen voor een architect uit de streek kan ook voordelen hebben aangezien die de regio beter kent.
De goede vertrouwensrelatie is alleszins de beste garantie voor een geslaagd project. Neem daarom de nodige tijd om de architect te kiezen die het best bij jou en het voorziene project past.
Een eerste gesprek
Een eerste, verkennend gesprek met een architect kan vrijblijvend zijn, dus zonder dat één van de partijen zich verder verbindt. Dit is echter geen vaste regel; het is dan ook aan te raden om de eventuele vergoeding van bepaalde prestaties van bij het begin te bespreken. Een eerste gesprek is een goede manier om nader kennis te maken, ideeën uit te wisselen en te kijken of het met de architect klikt. De architect kan referenties tonen en jou infomeren over zijn of haar aanpak en visie. Hij of zij stelt jou vragen over je wensen en je huidige en toekomstige verwachtingen.
Geef je architect zoveel mogelijk informatie, ook over je bouwprogramma en bouwbudget. Hoe duidelijker je jouw leefgewoonten en verwachtingen omschrijft, hoe beter de architect de opdracht kan inschatten. Ook kleine details kunnen van groot belang zijn om van je toekomstige huis een echte thuis te maken.
Het contract
De architect is deontologisch verplicht een schriftelijk contract op te stellen voor elk opdracht die hij of zij uitvoert. Het contract moet duidelijk de wederzijdse verplichtingen van de partijen omschrijven.
Voor je de architect belast met een volledige opdracht, kun je een contract sluiten voor bijvoorbeeld een haalbaarheidsonderzoek, al dan niet met voorafgaand onderzoek van de stedenbouwkundige mogelijkheden, een eerste kostenraming of zelfs een ontwerpvoorstel. Dit kan een afzonderlijke opdracht zijn die vastgelegd wordt in een precontract dat later uitgebreid kan worden naar een contract voor een volledige opdracht.
De architect kan in die eerste fase al nagaan of jouw wensen budgettair en stedenbouwkundig wel haalbaar zijn. Mochten je dromen toch onrealistisch blijken te zijn, dan kan een beperkte opdracht je veel nutteloze kosten en een hoop tijdverlies besparen.
Als je het eens bent over de taak en honorarium, dan leg je de samenwerking met de architect vast in een contract. Dit contract wordt in het belang van beide partijen het best ondertekend op het moment dat de noodzakelijke gegevens voor de overeenkomst voldoende gekend zijn. Het contract is een belangrijk document en bewijsstuk bij een mogelijke conflictsituatie. Stel het dus duidelijk en ondubbelzinnig op en maak een zo volledig mogelijke opsomming van ieders rechten en plichten.
Het ereloon
Voor het ereloon van de architect bestaan geen vastgelegde tarieven. Om achteraf discussies te vermijden, maak je het best van in het begin hierover duidelijke en sluitende afspraken.
Bij de onderhandeling over het ereloon moet je rekening houden met de omvang van de opdracht en het bijhorende takenpakket van de architect (zie verder).
Het ereloon kan op verschillende manieren worden bepaald. Het kan berekend worden als percentage van de reële bouwkost of aan de hand van het aantal te bouwen vierkante meters, het kan een forfaitair bedrag zijn, er kan een uurvergoeding overeengekomen worden of je kunt een combinatie van deze mogelijkheden afspreken. De architect moet op een duidelijke en voor de opdrachtgever begrijpelijke wijze omschrijven welke diensten hij of zij contractueel levert en aanrekent.
De betaling van het ereloon gebeurt naarmate de werken vorderen en volgens de voorwaarden die in het contract zijn opgenomen.
Het takenpakket van de architect
De rol van de architect is niet beperkt tot het tekenen van bouwplannen en controleren van uitgevoerd werk, maar omvat ook praktische begeleiding doorheen het bouwproces.
Het voorontwerp
De architect maakt een studie van het bouwproject waarbij hij of zij rekening houdt met je wensen en behoeften, je budget, het bouwterrein en de voorschriften verbonden aan de omgevingsvergunning. Het resultaat is een voorontwerp dat je een eerste beeld geeft van hoe je toekomstige woning er kan uitzien.
Een goed doordacht voorontwerp is van essentieel belang, het vormt namelijk de basis voor alles wat volgt. Neem dus ruim de tijd om het grondig te evalueren. Als het ontwerp niet beantwoordt aan je verwachtingen, is dit het geschikte moment om bij te sturen. Wijzigingen doorvoeren tijdens het bouwproces kan de werken vertragen (bijvoorbeeld door het moeten aanvragen en laten afleveren van nieuwe vergunningen) en de kosten doen oplopen.
In deze fase beschik je best al over een onderzoek van de bodemstabiliteit, de bodemsamenstelling en een correcte opmeting en uittekening van het perceel of de bestaande toestand van een gebouw. Bespreek dit tijdig met je architect.
De aanvraag van de omgevingsvergunning
Op basis van het goedgekeurde ontwerp en na eventuele raadpleging van de betrokken diensten, stelt de architect de plannen op voor de aanvraag van de omgevingsvergunning.
De aanvraag moet digitaal ingediend worden op het omgevingsloket.
De voorwaarden en procedure vind je terug op www.vlaanderen.be/omgevingsvergunning.
Het uitvoeringsontwerp
Wanneer je de omgevingsvergunning hebt ontvangen, maakt de architect een uitvoeringsdossier op dat naast de uitvoeringsontwerpplannen en de detailtekeningen eventueel een bestek (lastenboek) en een samenvattende of gedetailleerde meetstaat kan bevatten. Deze kunnen hun nut bewijzen bij het opvragen van prijsoffertes en bij de controle op de uitvoering van de werken. Voor het ontwerp van technieken en stabiliteitsstudies kan de opdrachtgever in overleg met de architect een beroep doen op een ingenieur stabiliteit en technieken.
Het bestek beschrijft de rechten en plichten van de partijen voor de uitvoering. Het omvat onder andere contractuele bepalingen met de aannemers over de uitvoering, kostprijs en uitvoeringstermijn. Het technische bestek omschrijft alle bijzonderheden van het gebouw, de aard en uitvoering van de werken en de kwaliteit en verwerking van de materialen. Detailtekeningen kunnen bepaalde constructie-elementen verduidelijken. In de meetstaat staan de hoeveelheden van alle materialen die gebruikt worden.
Aan de hand van het uitvoeringsdossier kunnen de aannemers een gedetailleerde offerte opstellen. Dring er bij de aannemers op aan een gedetailleerde offerte op te maken met vermelding van alle eenheidsprijzen.
Controle op de bouwplaats
Eenmaal het aannemingscontract getekend is, kunnen de werken echt van start gaan. De architect is wettelijk verplicht om de uitgevoerde werken te controleren. Dit betekent dat hij of zij geregeld de uitgevoerde werken van de aannemer inspecteert, de aandacht vestigt op eventuele uitvoeringsfouten en samen met de aannemer mogelijke problemen voorkomt en deze desgevallend oplost.
In een werfverslag kan de architect noteren en vastleggen wat op de werf gebeurt en wat er wordt besproken. Bij eventuele discussies kunnen werfverslagen dienen om bepaalde zaken te helpen bewijzen.
De bouwplaats begeleiden tot de oplevering
Eenmaal de aannemer van oordeel is dat zijn of haar werkzaamheden beëindigd zijn, kan die de voorlopige oplevering aanvragen. Bij het aanvaarden van de voorlopige oplevering neemt de opdrachtgever de bouwwerken in ontvangst. Vanaf dan draagt hij of zij de volle verantwoordelijkheid als eigenaar. Een jaar na de voorlopige oplevering kan een definitieve oplevering plaatsvinden. Dit kan, wanneer dit zo contractueel is bepaald, ook stilzwijgend gebeuren.
De architect levert je bijstand bij de voorlopige en definitieve oplevering met de aannemer(s). Van de voorlopige en definitieve oplevering wordt best een gedateerd proces-verbaal opgemaakt op datum dat door alle partijen wordt ondertekend. Als opdrachtgever heb je het recht om opmerkingen te formuleren of om de voorlopige of definitieve oplevering gemotiveerd te weigeren.
Een voorwaardelijke weigering houdt in dat de aannemer de eventuele gebreken die je vaststelt moet herstellen binnen een op dat moment te bepalen termijn, vooraleer je de werken kan aanvaarden en het goed of de woning betrekken. Dit op straffe van een daaraan gekoppelde waarborgsom als garantie voor de correcte uitvoering. Opgelet: als je de woning zonder voorbehoud betrekt, kan dat beschouwd worden als een onvoorwaardelijke stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.
Wat als het even mis gaat?
De meeste opdrachtgevers kijken tevreden terug op de realisatie van het huis van hun dromen. Toch kunnen tijdens het bouwen altijd problemen, vergissingen en teleurstellingen opduiken.
Wat als ik het contract met de architect wil verbreken?
Als het voorontwerp totaal niet beantwoordt aan je verwachtingen, kun je de samenwerking met de architect in deze fase stopzetten en hem vergoeden voor de geleverde prestaties.
Wil je de samenwerking beëindigen na het ondertekenen van het contract, dan moet je naast de geleverde prestaties mogelijk ook een opzegvergoeding voor eenzijdige contractbreuk betalen. Vermeldt daarom steeds duidelijk in het contract wat de modaliteiten zijn bij een eventuele beëindiging.
Opgelet: als je de overeenkomst verbreekt in een latere fase, bijvoorbeeld na het verkrijgen van de omgevingsvergunning of tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, moet je voor de verdere opvolging van het bouwproject waarvoor een omgevingsvergunning noodzakelijk is, nog altijd een andere architect aanstellen.
Wat moet ik doen bij een technisch geschil?
Bij een technisch geschil hoef je niet onmiddellijk naar de rechtbank te stappen. Probeer best eerst met de betrokken partij(en) onderling tot een oplossing te komen. Wanneer je een tekortkoming vaststelt waarvoor geen oplossing wordt aangereikt, dan kun je de aannemer en/of architect hiervoor in gebreke stellen. Dit doe je best via een aangetekend schrijven. Met deze ingebrekestelling maan je de aannemer of architect aan om de tekortkoming te verhelpen.
Op voorwaarde dat beide partijen hiermee instemmen, kun je je ook wenden tot de Verzoeningscommissie Bouw. Deze commissie komt tussenbeide in alle technische geschillen die rijzen tussen de consument en de architect en/of de aannemer(s) die betrokken zijn bij particuliere bouw– of renovatiewerken.
Wat als er jaren na het bouwproject tekortkomingen opduiken?
Zichtbare gebreken moet je uiterlijk bij de voorlopige oplevering meedelen.
Vanaf de voorlopige oplevering blijven de architect en de aannemer nog tien jaar aansprakelijk voor eventueel opduikende problemen. Let wel, de tienjarige aansprakelijkheid betreft enkel ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang brengen.
De tienjarige aansprakelijkheid dekt dus niet alles. Bovendien geldt ze enkel als de gebreken niet zichtbaar waren bij de voorlopige oplevering of als ze uitdrukkelijk vermeld werden in het proces-verbaal van de voorlopige oplevering.
Fouten in de afwerking hebben meestal niet zo’n verreikende gevolgen en vallen daardoor meestal buiten de tienjarige aansprakelijkheid.
Bron: Orde van Architecten - Vlaamse Raad