Problemen na de bouw: wat nu?

Dat is onder bepaalde voorwaarden mogelijk op basis van hun tienjarige aansprakelijkheid. Ook als de problemen niet onder die ‘tienjarige’ vallen, sta je niet meteen in de kou. Maar hou er wel rekening mee dat niet elk gebrek per definitie toe te wijzen is aan een van de bouwpartners.

Dankzij de tienjarige aansprakelijkheid ben je tot tien jaar na de werken beschermd tegen ernstige gebreken in het concept en de uitvoering van je woning, te wijten aan een fout van je aannemer, architect, ingenieur, verkoper-projectontwikkelaar of andere bouwpartner. Maar wat is dat, een ernstig gebrek? Dat is in de wetgeving slechts in heel algemene bewoordingen omschreven. De rechter moet zich geval per geval uitspreken, uitgaande van de concrete omstandigheden.

Een sluitende lijst van voorbeelden geven is daardoor onmogelijk. In het verleden werden in elk geval volgende gebreken weerhouden:

• barsten in de gevel door ontbrekende uitzettingsvoegen
• barsten in gevelstenen door waterinsijpeling langs de daknok
• roestende leidingen van de cv-installatie
• fouten in de riolering

Fouten in de afwerking hebben meestal niet zulke verreikende gevolgen en vallen daardoor grotendeels buiten de tienjarige aansprakelijkheid.

Een fout is noodzakelijk

Een vereiste is dat de bouwpartner een fout heeft begaan: onjuiste berekeningen, onjuist gebruik van materialen, onzorgvuldigheid, uitvoering niet volgens het bestek, conceptiefouten van de architect, gebrek aan toezicht door de architect. In de praktijk wordt al snel aangenomen dat er een fout is als het gebrek betrekking heeft op een taak die tot de opdracht van die bouwpartner behoorde, tenzij hij kan bewijzen dat hij geen fout heeft begaan.

Meestal zijn de architect en/of de aannemer betrokken partij als de tienjarige aansprakelijkheid wordt ingeroepen. De architect is dan verantwoordelijk voor gebreken in het concept, voor een eventuele ongeschiktheid van de grond en voor een slechte materialenkeuze. De aannemer is verantwoordelijk voor gebreken in de uitvoering, voor intrinsieke gebreken van de materialen en voor het feit dat de materialen niet overeenstemmen met de richtlijnen in het lastenboek. De architect kan mee aansprakelijk worden gesteld voor fouten in de uitvoering als hij of zij die had moeten opmerken tijdens de controle op de werken. Aannemer en architect hebben bovendien een informatie- en adviesplicht tegenover elkaar. Ze moeten elkaar wijzen op gebreken waarvan ze kennis (zouden moeten) hebben, gezien hun ervaring. Gezien die overlap, is het allesbehalve uitzonderlijk dat architect en aannemer allebei aansprakelijk worden gesteld voor hetzelfde gebrek. Bouwpartners kunnen hun tienjarige aansprakelijkheid in hun contract nooit beperken of uitsluiten.

Looptijd van de tienjarige aansprakelijkheid

De tienjarige aansprakelijkheid start vanaf de voorlopige oplevering, tenzij je in de contracten uitdrukkelijk de definitieve oplevering als startdatum laat opnemen. De tienjarige aansprakelijkheid is verbonden aan de eigenaar en niet aan de bouwheer. Als je een recent gebouwde woning koopt, kan je je dus nog altijd beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid. Als je een volledig afgewerkt appartement koopt in een appartementsgebouw waarin minstens één appartement is verkocht vóór de voltooiing, geldt volgens de wet-Breyne de tienja­rige aansprakelijkheid voor jou ook voor de gemeen­schappelijke delen.

Valt de bescherming van de tienjarige aansprakelijkheid compleet weg als je zelf werken uitvoert? Nee, toch niet. Als de aannemer normaal moet zien dat je een fout begaat, moet hij je daarvoor waarschuwen. Als hij dat niet doet, kan hij gedeeltelijk mee opdraaien voor de schade, te wijten aan die fout. Als de werken onder de wettelijke controleplicht van de architect vallen en die de fout normaal had moeten opmerken, kan ook hij of zij nog in de brokken delen.

Voor woningbouw zijn, sinds 2018, architect en aannemer verplicht zich te verzekeren tegen ernstige gebreken (zie ook: 'Hoe kan je je bouwproject goed verzekeren'). Dus ook wanneer architect of aannemer zouden overlijden of in faling gaan.

Soms ook voor andere gebreken

Blijf je met lege handen achter als een gebrek niet onder de tienjarige aansprakelijkheid valt? Niet per definitie. Rechters zijn geregeld van oordeel dat een aannemer, architect of andere bouwpartner ook aansprakelijk kan zijn voor andere verborgen gebreken. De voorwaarde is dat het gebrek bij de oplevering niet zichtbaar was voor een doorsnee bouwheer die zijn rondgang en onderzoek verrichtte met de gebruikelijke zorgvuldigheid en aandacht.

Opnieuw zal de rechter dit geval per geval bekijken, zodat we je geen sluitende lijst met voorbeelden kunnen geven. Werden in het verleden al eens aanvaard:

• condensatie in dubbele beglazing
• een schouw die niet goed trekt
• onvoldoende geluidsisolatie

Uiteraard moet ook hier het verborgen gebrek te wijten zijn aan een fout van de architect, de aannemer of de ingenieur. Meestal volstaat het dat het gebrek verbonden is aan een taak die tot de opdracht van de bouwpartners in kwestie behoorde, tenzij die kan bewijzen dat hij of zij geen fout heeft begaan.

Als je wordt geconfronteerd met een dergelijk gebrek, neem je het best zo snel mogelijk contact op met de betrokken bouwpartner. Algemeen wordt aangenomen dat je dat mag doen tot tien jaar na de oplevering. Kijk zeker eens na in de contracten of daarin geen kortere termijn voor dit soort van problemen is opgenomen. Dat is toegelaten, zolang door die beperking het evenwicht tussen jullie beider rechten en plichten niet in het gedrang komt.

Wat kan je eisen? Je kan de bouwpartner vragen om een minnelijke schikking te treffen. Als dat niet lukt, stel je de bouwpartner het best in gebreke via een aangetekende brief. Eventueel kun je vragen om een expert in te schakelen die de oorzaak van het probleem dan bestudeert. Als dat alles boter aan de galg is, ga je over tot een dagvaarding.