De oplevering van je woning

Over deze fase mag je zeker niet te lichtzinnig heenstappen, want dat kan vervelende gevolgen hebben.

Hoe de oplevering moet gebeuren, laat je het best al meteen vastleggen in de overeenkomst met jouw aannemer. Als je niets geregeld hebt, gebeurt de oplevering in één keer en kan deze zelfs stilzwijgend gebeuren. Beter is dat je kiest voor een dubbele oplevering: een voorlopige en ongeveer één jaar later een definitieve. In de tussenperiode kan de aannemer kleine problemen of nog uit te voeren werken, die werden gesignaleerd tijdens de voorlopige oplevering, oplossen. Jij van jouw kant kan nagaan of alles in de woning naar behoren functioneert. Als de wet-Breyne van toepassing is op je bouwproject, geldt er een specifieke regeling waarop we hier niet verder ingaan.

Technische keuring

Tijdens de (voorlopige) oplevering bekijk je samen met de aannemer en de architect de volledige woning en worden technische onvolkomenheden en tekortkomingen genoteerd. Dat vergt natuurlijk de nodige technische kennis, maar daarvoor kan je terugvallen op de architect als je er zelf geen krak in bent. Bijstand bij de oplevering maakt namelijk deel uit van diens wettelijke controleplicht. Hij of zij is dus aansprakelijk als hij of zij bepaalde duidelijk zichtbare gebreken niet heeft opgemerkt. Het moet dan natuurlijk wel gaan om gebreken die hij of zij echt had kunnen zien, en niet om zaken die jij achteraf hebt vastgesteld, maar die tijdens de technische keuring onmogelijk te detecteren waren, zoals problemen met het ventilatiesysteem. Omgekeerd heb je tegenover de architect geen verhaal meer als je diens advies in de wind slaat, achteraf blijkt dat hij of zij gelijk had en kan aantonen dat hij of zij je wel degelijk voor die misstap had gewaarschuwd.

Afhankelijk van het resultaat van jullie rondgang kan je de oplevering aanvaarden, onder voorbehoud goedkeuren of weigeren. Het maakt niet uit of de aannemer het wel of niet eens is met jouw standpunt. Dikwijls gebeurt een voorlopige oplevering onder voorbehoud, alles moet dus niet tot in de puntjes af zijn. In een verslag worden de zaken opgelijst die de aannemer nog in orde moet brengen. Zolang hij dat niet heeft gedaan, mag die ook geen betaling vorderen voor die werken. Hou dat zeker in de gaten. Laat je ook niet ompraten als je recht in je schoenen staat en jouw opmerkingen gefundeerd zijn. In het ergste geval zal de aannemer naar de rechtbank moeten stappen om zijn gelijk te halen. Om een oplevering te weigeren, moet je natuurlijk wel overtuigende argumenten kunnen aandragen. Het moet dan bv. gaan om structurele gebreken, fouten waardoor je de woning niet naar behoren kunt gebruiken, bouwovertredingen, of gebreken die een serieuze minwaarde betekenen, vergeleken met de totale kostprijs van het project.

Verreikende juridische gevolgen

Naast de technische aspecten heeft de oplevering ook een juridische dimensie. De oplevering betekent de start van de tienjarige aansprakelijkheid. Hoewel juristen het daar niet over eens zijn, begint de tienjarige aansprakelijkheid in geval van een gesplitste oplevering volgens nagenoeg alle aannemerscontracten te lopen vanaf de voorlopige oplevering.

Na de oplevering kan je geen herstelling meer eisen van zichtbare gebreken waarbij je in het opleveringsverslag geen voorbehoud hebt gemaakt. Het is eveneens aan jou om de nodige maatregelen te treffen om problemen met veiligheid of diefstal te voorkomen. Er is m.a.w. een overdracht van de volledige eigendom, bij oplevering gaat het risico van schade aan de woning op jou over.

Als je de oplevering aanvaardt, betekent dat voor de aannemer dat diens werk er op zit. Je kan dan voor de periode vanaf de oplevering geen vertragingsvergoeding meer vorderen. De aannemer mag ook zijn of haar eindfactuur maken. Je mag wel een deel van de betaling inhouden als de aannemer nog iets in orde moet brengen, maar het bedrag dat je inhoudt moet in verhouding staan tot de waarde van de nog uit te voeren werken.

Gezien bovenstaande gevolgen moet je zeker een stilzwijgende oplevering vermijden. Een stilzwijgende oplevering betekent dat je, door je manier van handelen, stilzwijgend te kennen hebt gegeven dat de oplevering is gebeurd. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als je de woning of, in geval van een renovatie, het verbouwde gedeelte in gebruik neemt of verhuurt. Ook als je de eindfactuur van de aannemer betaalt zonder verdere opmerkingen, wordt dat al snel als een stilzwijgende oplevering beschouwd. Maar wat moet je doen als je niet anders kunt dan verhuizen naar jouw nog niet opgeleverde woning? Laat de aannemer in dat geval via een aangetekende brief weten dat het feit dat je verhuist naar je nieuwe woning niet wil zeggen dat je de oplevering stilzwijgend aanvaardt.

Wat bij gesplitste aanneming?

Hoe zit het met de oplevering als je werkt met verschillende aannemers? De situatie is dan iets ingewikkelder. In feite moet je met elke aannemer apart een oplevering organiseren. Tenzij je contractueel andere afspraken hebt vastgelegd, kan je dat de aannemers niet weigeren als ze daarom vragen. Je begrijpt meteen dat dit niet in jouw voordeel is. We zeiden al dat bij een oplevering het risico van schade aan de woning op jou overgaat. Maar als niet alle werken afgelopen zijn, bestaat altijd de kans dat een volgende aannemer schade aanricht aan al opgeleverd werk van een van zijn voorgangers. Denk maar aan leidingen, luchtdichtheid van bouwdelen, pleisterwerken, wand- en vloerafwerking en dergelijke meer. Als je weet wie verantwoordelijk is voor de schade, kan je hem of haar daarvoor aanspreken, maar de kans dat niemand de fout op zich neemt, is natuurlijk reëel. In dat geval draai jij op voor de herstellingskosten. Daarom is het zeker geen slecht idee om bij een gesplitste aanneming toch één centraal moment van oplevering in alle contracten met de aannemers te laten opnemen.

Tot slot nog dit: ook het werk van de architect moet worden opgeleverd. In de praktijk gebeurt dat zelden via een aparte oplevering. Als je opmerkingen mocht hebben over het werk dat de architect heeft geleverd, laat je dat het best in het proces-verbaal van oplevering opnemen dat wordt gemaakt om het werk van de aannemer te beoordelen.