Wat doet de architect als je sleutelklaar bouwt?

 
4/15

Ongeveer vier nieuwe woningen op tien worden gebouwd door een projectontwikkelaar of sleutelopdedeurbouwer. Heel wat bouwers kiezen dus voor een sleutelklare woning. Misschien ben jij een van hen. Welke rol is in een dergelijke bouwformule weggelegd voor de architect? Wat mag je van hem of haar verwachten?

Als je geen tijd of energie wil of kan besteden aan de bouw van je woning, kan je kiezen voor een sleutelklare woning. Je ondertekent dan een contract met een ontwikkelaar of sleutelopdedeurbouwer die alles voor zijn rekening neemt, van het concept tot en met de afwerking en eventueel de interieurinrichting. Ook andere taken zoals veiligheidscoördinatie, epb-verslaggeving en ventilatieverslaggeving zitten normaal mee in het totaalpakket. In het contract met het bedrijf worden een vaste aannemingsprijs en een uitvoeringstermijn vastgelegd en het bedrijf staat in voor het contacteren en coördineren van de verschillende aannemers en de aankoop van de materialen.

 

De architect vormt een verhaal apart in deze bouwformule. De wet schrijft voor dat een architect als enige kan en moet instaan voor de opmaak van de plannen en de controle op de uitvoering van de werkzaamheden. Bovendien moet die architect onafhankelijk zijn van de aannemer. Die wettelijke regeling beoogt dat jouw belangen worden verdedigd door een onafhankelijke bouwexpert, te weten de architect. Vandaar dat je het best met een eigen architect werkt. Als je dat niet doet, bestaat immers het risico dat jouw belangen niet optimaal worden behartigd.

 

Kies bij voorkeur zelf een architect

 

Als je met een sleutelopdedeurbedrijf in zee gaat, moet je altijd nog een aparte overeenkomst sluiten met de architect en die apart betalen. De meeste sleutelopdedeurbedrijven zijn bereid om met een architect naar jouw keuze te werken. Het bedrijf fungeert dan eigenlijk als algemeen aannemer. Indien nodig past de architect zijn ontwerp aan de bouwmethode van het bedrijf aan. Sleutelopdedeurbouwers hebben in heel wat gevallen immers een specifieke aanpak ontwikkeld waardoor ze efficiënter en dus kostenbewuster kunnen bouwen. Dankzij hun slagkracht en organisatie hebben heel wat sleutelklarebouwbedrijven tevens een stevige knowhow opgebouwd in nieuwe bouw- en woonconcepten.

 

De architect kijkt het contract dat de sleutelopdedeurbouwer met jou wil sluiten na om te zien of dat geen te eenzijdige bepalingen bevat. Aarzel trouwens niet om een standaardcontract aan te vullen met elementen die belangrijk zijn voor jouw bouwproject. De architect controleert ook de prijsofferte die je ontvangt nadat jij het ontwerp hebt goedgekeurd. In nogal wat gevallen is er slechts een beperkt bestek (‘lastenboek’) beschikbaar met algemene prijzen per post (ruwbouw, dak …), maar zonder alle technische uitvoeringsdetails en zonder een gedetailleerde meetstaat. Een architect met ervaring kan die prijsofferte vergelijken met vergelijkbare dossiers die hij heeft behandeld en hoeft al dat rekenwerk niet over te doen, zodat u hem daar ook niet voor hoeft te betalen. Nadat de vergunning is uitgereikt, controleert de architect de uitvoering van de werkzaamheden. Als die er zijn, zal hij technische onvolkomenheden signaleren en erop aandringen dat eventuele fouten worden hersteld. In dit verhaal fungeert het sleutelklarewoningbouwbedrijf in feite als een algemeen aannemer.

 

Een door het bedrijf aanbevolen architect

 

Wat als een sleutelopdedeurbedrijf zelf een architect aanbeveelt, bijvoorbeeld omdat die vertrouwd is met hun manier van werken? In dat geval moet je er rekening mee houden dat de onafhankelijkheid van die architect niet in alle omstandigheden gegarandeerd is. Bij problemen tijdens de uitvoering is het immers de vraag of hij voet bij stuk zal houden als aan eventuele wijzigingen of herstellingen een stevig prijskaartje voor het sleutelopdedeurbedrijf hangt. Als hij jaarlijks een heleboel opdrachten van dat bedrijf krijgt, berokkent hij zichzelf immers commercieel nadeel als hij zich te streng opstelt. Het risico op een minder goede uitvoering van de werken wordt dus groter.

 

Wat kan je doen als de architect volgens jou niet onafhankelijk is van de aannemer? De eerste vraag is of je dat kan bewijzen. Dat is bijvoorbeeld wel het geval als de naam van de architect in de aannemingsovereenkomst staat vermeld, of als er een ereloon voor de architect in dat contract is opgenomen terwijl je de architect nog nooit hebt ontmoet. Ook als de architect is aangebracht door de aannemer en geregeld met hem samenwerkt, sta je sterk. Je kan dan klacht indienen bij de provinciale raad van de Orde van Architecten. Veel ingrijpender is dat je naar de rechtbank stapt en aan de rechter vraagt om het contract met de aannemer en de architect nietig te laten verklaren.

 

Een onzichtbare architect

 

Als de architect compleet onzichtbaar is of hoogstens helemaal in het begin van het bouwtraject een keer met jou praat, zoek je beter een andere bouwpartner. Ook als een sleutelopdedeurbedrijf claimt dat het zelf instaat voor de controle op de werf, zodat je bespaart op het ereloon van de architect, moeten alle alarmbellen afgaan. De controle moet immers wettelijk gebeuren door de architect. Los daarvan lever je je over aan het bedrijf, want welke garanties heb jij bij een dergelijke zelfcontrole? Ondanks al die knipperlichten toch doorgaan, is de allerslechtste keuze die je kan maken.

 

Nagaan of je werf ja dan nee is gecontroleerd door een architect, is niet altijd vanzelfsprekend. Normaal houdt een werfcontrole in dat de architect regelmatig op de werf passeert. Gebruikelijk is een keer per week en op momenten dat er extra controle mogelijk  vereist  is omdat er complexe werken worden uitgevoerd of werken die achteraf niet meer te controleren vallen. Ook in de afwerkingsfase blijven werfcontroles belangrijk. In theorie wordt van al die werfbezoeken een werfverslag opgemaakt, maar dat is niet noodzakelijk. Bij betwistingen achteraf kan het bestaan van werfverslagen wel een rol spelen, maar zelfs als die er zijn, ben je er nog niet zeker van of de architect zelf ter plekke was. Je kan je bijvoorbeeld wel beroepen op het feit dat de architect bepaalde zware gebreken had moeten zien. Maar dat zijn natuurlijk vijgen na Pasen. Indien je voor deze bouwmethode opteert, kies dan voor een goede sleutelopdedeurbouwer en werk met een eigen architect.

02 JANUARI 2017

Auteur: Colette Demil & Staf Bellens


In samenwerking met: