Op de werf: jouw rechten en plichten als bouwheer

 
4/14

Op de werf mag je heel wat eisen van je bouwpartners, maar je hebt zelf ook een aantal verplichtingen. Een overzicht.

Sommige bouwheren trachten geld te besparen door hun architect een minimale of helemaal geen controle op de werf te laten uitvoeren. Maar als je dat doet, ben je strafbaar. De controle door de architect is namelijk wettelijk verplicht voor de meeste bouwwerkzaamheden waarvoor je een stedenbouwkundige vergunning nodig hebt. Jij, maar ook je architect en je aannemer riskeren dan een boete. Je mag met andere woorden je architect niet verhinderen om die taak uit te voeren. Sterker nog, een dergelijke beslissing kan je op nog andere manieren financieel zuur opbreken. Als je tijdens de uitvoering van de werken schade lijdt, en die schade voorkomen had kunnen worden mocht de architect zijn controletaak hebben uitgeoefend, dan draai je zelf op voor die schade, al dan niet samen met de aannemer. Ook als je achteraf de woning verkoopt, loop je een risico. De koper kan het feit dat de architect de uitvoering niet kon controleren, beschouwen als een verborgen gebrek. Hij kan dan de koop ongedaan maken, het voorschot of de koopsom terugvorderen en eventueel zelfs een schadevergoeding eisen.

 

Gezien dit alles mag je de werkzaamheden uiteraard niet van start laten gaan zonder dat je de architect daarvan op de hoogte hebt gebracht. Normaal moet je dat overigens ook doen volgens de bepalingen in het contract met de architect.

Een andere belangrijke verplichting voor de bouwheer is dat je ervoor moet zorgen dat de werken vlot uitvoerbaar zijn. Om de stevigheid van de ondergrond te kennen moet je bijvoorbeeld een grondsondering laten uitvoeren. Wel moeten de architect en de aannemer je daarop attent maken. Zij moeten zelfs hun medewerking stopzetten als je hardnekkig weigert om zo’n sondering te laten plaatsvinden en zij van oordeel zijn dat daardoor de stevigheid en stabiliteit van de woning in het gedrang kunnen komen. Hetzelfde geldt als je geen stabiliteitsstudie wil laten uitvoeren of als je, in geval van renovatie, weigert om de bestaande woning technisch te laten onderzoeken, hoewel er volgens jouw bouwpartners stabiliteitsproblemen mogelijk zijn.

 

Vergunningen en veiligheid

 

Voor heel wat werkzaamheden moet je vooraf een stedenbouwkundige vergunning aanvragen. Voor eventuele andere vergunningen liggen de zaken anders. Als de aannemer voor de werken een deel van de openbare weg wil innemen (bv. voor een kraan, een stelling, opslag van materialen) of openbaar water wil gebruiken, moet hij dat zelf aanvragen.

 

Ook de planning behoort in principe tot jouw taken. De werf moet toegankelijk zijn. De uitvoeringsplannen moeten ter beschikking liggen. Als je met meerdere aannemers werkt, moet je waken over een goede coördinatie. In principe omvat de taak van de architect enkel de controle van de uitgevoerde werken, maar je kan met hem afspreken dat hij een aantal andere taken op zich neemt in ruil voor een extra vergoeding.

 

Als bouwheer ben je ook verantwoordelijk voor de veiligheid op de werf. Dat betekent onder andere dat je moet waarschuwen voor mogelijk gevaarlijke situaties en dat de toegang tot de werf veilig moet zijn. Je moet aannemers tijdig wijzen op de aanwezigheid van kabels en leidingen. De aanstelling van de veiligheidscoördinator is voor private bouwopdrachten een taak van de architect. Jij moet wel een contract opstellen met de veiligheidscoördinator en hem uiteraard ook betalen.

 

Jij moet als bouwheer de epb-verslaggever en de ventilatieverslaggever aanstellen. Let op: de epb-verslaggever moet alleen zorgen voor een correcte epb-aangifte. Of die aangifte daadwerkelijk beantwoordt aan de reglementering, is niet zijn maar wel jouw verantwoordelijkheid. Jij kunt daarvoor achteraf een boete krijgen. De architect moet je wel tijdig waarschuwen als tijdens de werkzaamheden blijkt dat de epb-vereisten in het gedrang komen. Hou er wel rekening mee dat het merendeel van die werkzaamheden pas gebeurt na de uitvoering van de ruwbouw en de dakwerken. Als je de controletaak van de architect beperkt tot bijvoorbeeld ruwbouw, dak en buitenschrijnwerk, dan ligt de volledige controle op de andere werken bij jou.

 

Betalingen en burenschade

 

Op de werf is het niet aan jou om de aannemer aanwijzingen te geven voor de bouwtechnisch correcte uitvoering van de werken. Daarvoor moet je je wenden tot de architect. Bij beëindiging van de werken kan de aannemer de oplevering vragen en moet jij daar op ingaan, uiteraard voor zover de werken opleverbaar zijn. Je moet de bouwpartners ook correct betalen. Je mag een deel van de factuur inhouden, bv. tot de aannemer de opmerkingen tijdens de voorlopige oplevering in orde heeft gebracht. Het bedrag dat je inhoudt, moet wel in verhouding staan tot de kostprijs van de nog uit te voeren ingrepen.

 

Tijdens de werkzaamheden mag je niet afwijken van wat in de stedenbouwkundige vergunning is voorgeschreven. Als je dat wel doet, riskeer je een boete en moet je eventueel het gebouw aanpassen of in het ergste geval zelfs afbreken. Als de aannemer en de architect hun medewerking verlenen aan een dergelijke afwijking, riskeren ook zij sancties. Ze zullen je tijdig terechtwijzen. Als je om onvoorziene redenen toch moet afwijken van de vergunning, kan je dat wel nog altijd regulariseren. Check in dat geval op voorhand bij de bevoegde dienst ruimtelijke ordening of de afwijking regulariseerbaar is.

 

Een aandachtspunt is zeker het risico van schade bij de buren. Dat risico is uiteraard groter als je werkzaamheden uitvoert in een aangrenzende woning, een woning aanbouwt tegen een bestaand pand of een oud pand sloopt dat grenst aan een ander gebouw. Zeker in dergelijke gevallen moet je een plaatsbeschrijving van de buurwoning opstellen. Doe dat samen met de buur. Als die dan achteraf schade claimt, kan de plaatsbeschrijving uitwijzen of die schade al zichtbaar was voor de werkzaamheden van start gingen. Hetzelfde geldt voor het aanpalend openbaar domein.

 

Als de schade toch te wijten is aan de werf, rijst de vraag of er iemand een fout heeft begaan. Zo ja, dan kan de schadelijder een schadevergoeding eisen van die bouwpartner in kwestie. Als er niet meteen een fout aantoonbaar is, zal hij zich tot jou richten. In de meeste gevallen zal je dan de schade moeten vergoeden, ook als jij zelf geen fout hebt gemaakt. Daarvoor kan je ventueel een verzekering afsluiten, bv. een ABR-polis. Een rechter zal immers al snel aannemen dat het om burenhinder gaat, en dat jij het evenwicht tussen de buren hebt verstoord. Als je achteraf toch nog kan aantonen dat een andere bouwpartner een fout heeft begaan, kan je vooralsnog het bedrag van de schadevergoeding van die partner terugvorderen.

 

Professionele bouwheer: sociale en fiscale schulden

 

Als je bouw of renovatie niet uitsluitend bedoeld is voor privégebruik, maar je in het gebouw ook een professionele activiteit of zaak hebt (bv. boekhoudkantoor, zelfstandige activiteit), geldt er nog een belangrijke verplichting. Voor je de facturen van de aannemer betaalt, moet je nakijken of die aannemer geen sociale of fiscale schulden heeft. Als dat wel het geval is, moet je een bepaald percentage van het factuurbedrag exclusief btw inhouden en doorstorten aan de RSZ of de fiscus. Als je dat niet doet, kunnen de RSZ en de fiscus bij jou komen aankloppen en draai je in het ergste geval op voor de volledige waarde van de werkzaamheden. Bovendien moet je dan nog altijd de facturen van de aannemer betalen. Opletten is dus de boodschap.

07 DECEMBER 2016

Auteur: Colette Demil & Staf Bellens


In samenwerking met: